Ekonomik krizler, döviz kurlarındaki ani artışlar veya pandemi gibi olağanüstü durumlar, uzun süreli kira sözleşmelerinin dengesini bozabilir. Özellikle AVM’lerde, iş hanlarında veya cadde mağazalarında yüksek kira ödeyen işletmeler, ciro kaybı yaşarken aynı kirayı ödemekte zorlanabilirler. Türk Borçlar Kanunu 138. maddesi, “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında bu duruma çözüm getirmiştir. Eğer sözleşme yapıldığında öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkarsa ve borcun ifası dürüstlük kuralına aykırı hale gelirse, kiracı mahkemeden “Kira Bedelinin Uyarlanmasını (İndirilmesini)” talep edebilir. İzmir’in ticaret merkezlerinde faaliyet gösteren işletmeler için Mertcan Turan Hukuk ve Danışmanlık, kira uyarlama davalarıyla mali yükü hafifletmektedir.
Uyarlama davası, “Kira Tespit Davası”ndan farklıdır. Tespit davası için 5 yıl geçmesi gerekirken, uyarlama davası için süre şartı yoktur; olağanüstü durumun varlığı yeterlidir. Ancak bu durumun kiracıdan kaynaklanmaması ve kiracının borcunu “ihtirazi kayıtla” (haklarını saklı tutarak) ödemiş olması veya hiç ödememiş olması gerekir. Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla işletmenin cirosunu, sektörün durumunu ve ekonomik verileri inceleyerek kiranın hakkaniyete uygun yeni bir seviyeye çekilmesine karar verir.
Uyarlama davaları sadece indirim için değil, artırım için de açılabilir. Mülk sahibi, bölgenin değerinin beklenmedik şekilde arttığını iddia ederek kiranın yükseltilmesini isteyebilir. Bu davalar teknik inceleme gerektirir ve sonucu geriye etkili olabilir. Davanın açılması, kira ödeme borcunu durdurmaz; ancak mahkemeden “Tedbir” kararı alınarak dava süresince indirimli kira ödenmesi sağlanabilir. Bu stratejik hamle için bir İzmir Gayrimenkul Avukatı ile çalışmak gerekir.
Ticari kiralamalarda sözleşmenin feshi de gündeme gelebilir. İşletme iflas noktasına gelmişse veya faaliyetini durdurmak zorundaysa, sözleşmenin erken feshi nedeniyle tazminat ödemeden çıkış yolları aranmalıdır. Bu süreç, şirketin genel mali yapısını ilgilendirdiği için İzmir Şirket Avukatı görüşüyle ilerlemek, şirketi yüklü tazminatlardan kurtarır.
